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兴义市创新不动产“带押过户”服务

2025年07月04日 08:33:59来源:《贵州改革情况交流》2025年第3期 作者:

  2024年以来,兴义市坚持问题导向,针对传统不动产交易中“解抵押需垫资—垫资产生高息—交易周期拉长—交易风险较高”的堵点难点,按照“数据破壁、流程重构、风险可控”原则,创新不动产“带押过户”服务,在申请办理已抵押不动产转移登记时,卖方无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,便可将处于抵押状态下的不动产通过交易转移给买方,实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,显著提升了群众和企业不动产交易的便捷性。截至目前,兴义市已办理不动产“带押过户”业务146件,涉及卖方抵押贷款7368万元,为企业群众节省因“过桥”产生的融资成本约5849万元,二手房交易办理时限压缩96%,最快实现0.5个工作日办结。

  一、建立“带押过户”办理机制。一是部门协作办。由市自然资源局牵头,联合市住房和城乡建设局、市税务局和驻市银行等部门组建业务专班,构建“1+N”协同机制,不定期开展协商专题推进会,及时研究解决遇到的问题、困难,畅通信息共享渠道,实现不动产登记信息、网签备案数据、税务核缴信息实时互通,推动政府部门从串联办事转变为并联办事。同时,创新“银行直连”,主动向试点银行开放不动产登记服务端口,与工商银行、建设银行、农商银行、交通银行、贵阳银行、贵州银行等9家驻市银行达成“带押过户”合作,实现贷款审批与产权变更同步办理。二是专门窗口办。在兴义市政务服务大厅设置“带押过户”一站式综合受理服务窗口、政策咨询专区和自助查询终端,统一收件、录入,系统集成推送合同、购房资格审核、税务核缴等信息,建立责任区域划分制度,调配业务骨干并明确负责联系的银行,为企业和群众做到专区、专窗、专人、专线办理,实现登记、交易和缴税“一窗受理、并行办理、一站办结”。截至目前,兴义市不动产中心已开展“带押过户”业务培训8场,培养专业办理人员70余名。三是规范流程办。制订《关于推动落实不动产“带押过户”便民利企工作实施方案》《不动产“带押过户”办理指南》,配套完善《“带押过户”业务申请及授权承诺书》《二手房“带押过户”交易协议》《抵押变更协议》等,明确办理不动产“带押过户”的适用范围、登记类型、模式流程,推动贷款审批、合同网签备案、税费缴纳、转移登记、抵押登记、电子证照发放、抵押权注销等“线上+线下”联合受理,将业务流程整合为“申请预审—并联审批—发证归档”3个阶段,实现办理环节从原6个压缩至3个,申请材料由8项精简为4项。

  二、创新“带押过户”办理方式。一是同行直办。对于原抵押权人与新抵押权人为同一金融机构的情况,突出内部系统直联优势,采用抵押权组合登记方式,买卖双方签订存量房买卖合同提出“带押过户”申请,银行审批通过后签订转让原抵押权和变更抵押内容协议,将涉及贷款金额直接划入原债权人账户提前结清原贷款,同步由不动产登记机构合并办理“存量房转移登记+抵押权转移登记”,实现“转押代偿”,极大缩短抵押权变更登记办理时限。比如,市民周先生通过同行办理“带押过户”,仅需到银行和政务大厅各跑一次,不到3个小时便完成过户,成功解决首付款不足难题。二是跨行联办。对于办理“带押过户”涉及不同金融机构情况,采用抵押权分段登记方式,开通跨行资金清算绿色通道,实行分账支付,合作银行审批通过后向不动产登记机构提出登记申请,在抵押期间不动产登记机构合并办理“存量房转移登记+抵押权首次登记”过户,对不动产增设新抵押权,买方贷款优先偿还卖方贷款本息,差额部分经买卖双方确认后划转存入原贷款还款账户,结清原抵押贷款后,对原业主设定的抵押权进行注销登记。目前,已完成跨行交易37件,资金清算零差错。三是共商协办。对于抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等交易场景,采用抵押权变更登记方式,买方、卖方、买方贷款银行业金融机构、卖方贷款银行业金融机构四方签订“带押过户”协议,对不动产过户、发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容协商一致后,在不注销原抵押登记的情况下,市政务大厅一站式服务窗口在收齐所需办理材料后,不动产中心合并依序办理转移登记、抵押权转移登记及变更登记办理过户手续,抵押人直接变更为受让方。

  三、严控“带押过户”办理风险。一是严格贷前调查。优先筛选责任心强、作风端正的银行业务员作为办理负责人,认真开展背景调查和岗前谈心谈话,确保在业务开展中为客户提供优质服务。同时,针对传统交易过程中买卖双方信息不对称导致交易失败的情况,建立查产权状态、查交易背景、查资金流向,核买方资质、核卖方征信、核价格合理性“三查三核”机制,对异常情况及时会同买卖双方协商解决,必要时可终止办理,已累计拦截风险交易12宗。二是实行预告登记。为防止交易过程中出现“一房多卖”、申请资料不实、抵押权悬空等情况,通过实行存量房转移登记前引入“转移预告+抵押预告登记”和“转移预告转本+抵押预告转本登记”的“双预告+双转本”,直接锁定买卖双方和买方银行,保障贷款银行的抵押权益,为购房者和抵押权人合法权益提供“双保险”。同时,建立失信主体“黑名单”,将提供虚假材料人员纳入征信惩戒。自开展“带押过户”服务以来,二手房交易业务相关投诉率同比下降90%,交易成功率100%。三是设立监管账户。针对跨行不动产“带押过户”业务,由合作银行设立资金监管账户,并实行交易资金“政府监管+银行托管”双管理方式,将存量房交易资金纳入监管范畴,构建资金监管回路,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保交易资金优先用于偿还卖方剩余贷款,极大降低交易资金被冻结、查封等限制风险,有力保障不动产买卖资金安全。

  (省委改革办根据兴义市委改革办材料整理)

  来源:《贵州改革情况交流》2025年第3期


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兴义市创新不动产“带押过户”服务

《贵州改革情况交流》2025年第3期 | 2025年07月04日 08:33:59 | 

  2024年以来,兴义市坚持问题导向,针对传统不动产交易中“解抵押需垫资—垫资产生高息—交易周期拉长—交易风险较高”的堵点难点,按照“数据破壁、流程重构、风险可控”原则,创新不动产“带押过户”服务,在申请办理已抵押不动产转移登记时,卖方无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,便可将处于抵押状态下的不动产通过交易转移给买方,实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,显著提升了群众和企业不动产交易的便捷性。截至目前,兴义市已办理不动产“带押过户”业务146件,涉及卖方抵押贷款7368万元,为企业群众节省因“过桥”产生的融资成本约5849万元,二手房交易办理时限压缩96%,最快实现0.5个工作日办结。

  一、建立“带押过户”办理机制。一是部门协作办。由市自然资源局牵头,联合市住房和城乡建设局、市税务局和驻市银行等部门组建业务专班,构建“1+N”协同机制,不定期开展协商专题推进会,及时研究解决遇到的问题、困难,畅通信息共享渠道,实现不动产登记信息、网签备案数据、税务核缴信息实时互通,推动政府部门从串联办事转变为并联办事。同时,创新“银行直连”,主动向试点银行开放不动产登记服务端口,与工商银行、建设银行、农商银行、交通银行、贵阳银行、贵州银行等9家驻市银行达成“带押过户”合作,实现贷款审批与产权变更同步办理。二是专门窗口办。在兴义市政务服务大厅设置“带押过户”一站式综合受理服务窗口、政策咨询专区和自助查询终端,统一收件、录入,系统集成推送合同、购房资格审核、税务核缴等信息,建立责任区域划分制度,调配业务骨干并明确负责联系的银行,为企业和群众做到专区、专窗、专人、专线办理,实现登记、交易和缴税“一窗受理、并行办理、一站办结”。截至目前,兴义市不动产中心已开展“带押过户”业务培训8场,培养专业办理人员70余名。三是规范流程办。制订《关于推动落实不动产“带押过户”便民利企工作实施方案》《不动产“带押过户”办理指南》,配套完善《“带押过户”业务申请及授权承诺书》《二手房“带押过户”交易协议》《抵押变更协议》等,明确办理不动产“带押过户”的适用范围、登记类型、模式流程,推动贷款审批、合同网签备案、税费缴纳、转移登记、抵押登记、电子证照发放、抵押权注销等“线上+线下”联合受理,将业务流程整合为“申请预审—并联审批—发证归档”3个阶段,实现办理环节从原6个压缩至3个,申请材料由8项精简为4项。

  二、创新“带押过户”办理方式。一是同行直办。对于原抵押权人与新抵押权人为同一金融机构的情况,突出内部系统直联优势,采用抵押权组合登记方式,买卖双方签订存量房买卖合同提出“带押过户”申请,银行审批通过后签订转让原抵押权和变更抵押内容协议,将涉及贷款金额直接划入原债权人账户提前结清原贷款,同步由不动产登记机构合并办理“存量房转移登记+抵押权转移登记”,实现“转押代偿”,极大缩短抵押权变更登记办理时限。比如,市民周先生通过同行办理“带押过户”,仅需到银行和政务大厅各跑一次,不到3个小时便完成过户,成功解决首付款不足难题。二是跨行联办。对于办理“带押过户”涉及不同金融机构情况,采用抵押权分段登记方式,开通跨行资金清算绿色通道,实行分账支付,合作银行审批通过后向不动产登记机构提出登记申请,在抵押期间不动产登记机构合并办理“存量房转移登记+抵押权首次登记”过户,对不动产增设新抵押权,买方贷款优先偿还卖方贷款本息,差额部分经买卖双方确认后划转存入原贷款还款账户,结清原抵押贷款后,对原业主设定的抵押权进行注销登记。目前,已完成跨行交易37件,资金清算零差错。三是共商协办。对于抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等交易场景,采用抵押权变更登记方式,买方、卖方、买方贷款银行业金融机构、卖方贷款银行业金融机构四方签订“带押过户”协议,对不动产过户、发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容协商一致后,在不注销原抵押登记的情况下,市政务大厅一站式服务窗口在收齐所需办理材料后,不动产中心合并依序办理转移登记、抵押权转移登记及变更登记办理过户手续,抵押人直接变更为受让方。

  三、严控“带押过户”办理风险。一是严格贷前调查。优先筛选责任心强、作风端正的银行业务员作为办理负责人,认真开展背景调查和岗前谈心谈话,确保在业务开展中为客户提供优质服务。同时,针对传统交易过程中买卖双方信息不对称导致交易失败的情况,建立查产权状态、查交易背景、查资金流向,核买方资质、核卖方征信、核价格合理性“三查三核”机制,对异常情况及时会同买卖双方协商解决,必要时可终止办理,已累计拦截风险交易12宗。二是实行预告登记。为防止交易过程中出现“一房多卖”、申请资料不实、抵押权悬空等情况,通过实行存量房转移登记前引入“转移预告+抵押预告登记”和“转移预告转本+抵押预告转本登记”的“双预告+双转本”,直接锁定买卖双方和买方银行,保障贷款银行的抵押权益,为购房者和抵押权人合法权益提供“双保险”。同时,建立失信主体“黑名单”,将提供虚假材料人员纳入征信惩戒。自开展“带押过户”服务以来,二手房交易业务相关投诉率同比下降90%,交易成功率100%。三是设立监管账户。针对跨行不动产“带押过户”业务,由合作银行设立资金监管账户,并实行交易资金“政府监管+银行托管”双管理方式,将存量房交易资金纳入监管范畴,构建资金监管回路,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保交易资金优先用于偿还卖方剩余贷款,极大降低交易资金被冻结、查封等限制风险,有力保障不动产买卖资金安全。

  (省委改革办根据兴义市委改革办材料整理)

  来源:《贵州改革情况交流》2025年第3期

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