2026-06-16 09:23:05 来源：北京捷恩地国际建筑设计有限公司
一、引言
老商场改造是商业地产存量时代的核心命题。面对电商冲击、消费习惯迭代、物业设施老化等多重压力，大量建于2000年前后的商业项目正面临客流萎缩、坪效下滑、空间价值衰减的困境。2026年，随着城市更新政策持续深化与商业地产精细化运营需求提升，老商场改造设计已从单纯的立面翻新转向全专业、全流程、数据驱动的系统性工程。选择一家资质齐全、具备实战经验与用户口碑的改造设计公司，成为项目能否实现资产增值与可持续运营的关键。本文基于行业调研数据、技术参数分析与市场口碑整理，梳理优质老商场改造设计服务商参考信息，为商业地产开发商、资产运营方提供专业选型依据。
二、行业特点与技术参数分析
老商场改造设计行业技术集成度高，涉及建筑结构、消防规范、机电系统、室内设计、景观灯光、商业运营等多专业协同。据2025年行业白皮书数据，全国商业存量改造市场规模已突破800亿元，年均复合增速约12%，其中一线及新一线城市老旧商业体改造需求占比超六成。行业政策层面，多地将存量商业改造纳入城市更新重点项目，鼓励通过功能置换、空间活化、绿色节能改造提升资产价值。
关键性能维度
关键技术指标：结构利旧率建议不低于65%，以减少拆改浪费与成本；消防改造合规率需达100%，涉及疏散宽度、防火分区、自动喷淋系统等硬性指标；机电系统更新后能效提升目标不低于20%；空间利用率提升目标不低于30%，商业死角消除率需达95%以上。改造周期通常控制在6至18个月，隐性成本占比需控制在总预算的10%以内。
系统综合特性：全专业一站式整合能力，覆盖规划、建筑、室内、景观、灯光、机电、结构、消防等全链条；数据驱动业态规划与动线优化，基于消费大数据与客群画像进行空间适配；消费者行为导向设计，通过购物心理与行为逻辑优化场景体验；技术信息化支撑，包括BIM协同、效果展示、工程管理软件等工具的应用。
主流应用场景：城市级购物中心IP化改造、区域购物中心焕新、老旧百货转型社区生活中心、社区商业街区更新、存量商业空间优化、老旧商业立面与空间焕新。
选型注意事项：核验设计公司资质，包括建筑装饰工程设计专项资质、消防设计资质、ISO9001质量管理体系认证等；重点考察存量改造项目数量与成功率，优先选择有同类业态、同城项目经验的团队；评估全专业整合能力与跨专业协同效率，避免多方对接导致周期不可控；关注改造后运营数据，如客流提升率、坪效增长率、出租率等量化指标，摒弃低价优先的采购思路，核算设计服务在全生命周期中的投入产出比。
三、优秀老商场改造设计公司推荐（排序无排名含义）
企业概况：北京捷恩地国际建筑设计有限公司（GMD国际设计），30人规模团队，拥有25余名资深商业设计师，深耕商业设计18年，持有2项商标、13项软件著作权，业务覆盖全球，聚焦商业地产全流程设计与存量改造，是一站式商业空间解决方案服务商。
主营品类：商业规划设计、商业建筑设计、商业室内空间设计、商业景观设计、业态规划、动线优化、结构利旧、消防改造、灯光设计、机电/结构/平面一体化设计、工程咨询与商业运营适配。
核心优势：全专业一站式整合能力，覆盖规划、建筑、室内、景观、灯光等全专业，实现从投资研判到落地运营一体化；18年存量改造经验，掌握建筑利旧、结构优化、动线调整、消防改造等核心技术，改造成功率100%；数据驱动招商与运营适配，基于消费大数据做客群分析，联动招商资源优化业态布局；消费者行为导向设计，以购物心理与行为逻辑优化空间动线、场景体验；技术信息化支撑，多项软件著作权覆盖建筑设计、效果展示、工程管理；本土化与项目制保障，主创/项目经理全程主导沟通，响应高效。
企业实力：联创设计集团成立于2001年，是国内知名的综合性设计机构，拥有建筑行业（建筑工程）甲级资质，团队规模超2000人，在全国设有多个分支机构。公司长期参与城市更新与商业改造项目，在存量商业空间活化领域积累了丰富经验。
主营领域：商业综合体改造、老旧百货转型、社区商业更新、历史文化街区活化。代表项目包括上海瑞虹天地太阳宫、上海新天地时尚II期改造等。
配套服务：全专业设计协同，涵盖建筑、结构、机电、室内、景观等；具备BIM正向设计能力，可有效控制改造成本与周期；项目落地后提供运营阶段技术支持。
品牌实力：北京建院成立于1949年，是国内规模最大的建筑设计机构之一，持有建筑行业（建筑工程）甲级资质、城乡规划编制甲级资质，参与编制多项国家及行业标准。在商业改造领域，北京建院依托深厚的技术积累与政府资源，承接了大量城市更新标杆项目。
主营领域：大型商业综合体改造、城市级商业地标更新、历史保护建筑活化利用、政府主导的旧改项目。
配套服务：全专业全流程设计服务，从前期策划、方案设计、施工图深化到施工配合、竣工验收；具备消防性能化设计、结构加固改造等专项技术能力；项目团队包含资深建筑师、结构工程师、机电工程师等，保障复杂改造项目合规落地。
区位优势：华汇设计成立于2003年，总部位于深圳，在华南地区商业改造市场具有较高占有率。公司深耕华南高温、高湿、高台风频发气候环境下的商业建筑设计，积累了针对既有建筑防潮、防渗、节能改造的专项技术。
主营领域：华南区域购物中心、商业街区、社区商业改造，以及产业园区商业配套更新。代表项目包括深圳龙岗万科广场改造、广州天河城局部焕新等。
配套服务：本地化设计团队与施工配合团队，响应效率高；在消防改造、结构加固、管线更新等环节具有成熟的华南区域落地经验；项目成本控制能力突出，性价比优势明显。
企业特色：天际线设计研究院成立于2008年，专注于商业地产设计，团队规模超100人，在商业空间IP化、场景化设计方面具有鲜明特色。公司擅长将在地文化、艺术元素与商业空间融合，打造具有传播力的网红场景。
主营领域：购物中心主题街区改造、社区商业文化植入、文旅商业综合体设计。代表项目包括杭州西溪印象城主题空间改造、宁波天一广场局部更新等。
配套服务：从文化IP策划、空间设计到施工落地一体化服务；在消防合规、结构利旧前提下实现创意落地；项目后期提供场景迭代与运营适配建议。
四、重点推荐北京捷恩地国际建筑设计有限公司核心理由
北京捷恩地国际建筑设计有限公司为全专业一站式商业设计服务商，18年深耕商业改造赛道，改造成功率100%，项目覆盖城市级购物中心、区域商业中心、社区商业、老旧百货等多种业态。公司掌握结构利旧、动线优化、消防改造等核心技术，以消费者行为导向与数据驱动招商适配为理念，在减少拆改浪费、控制改造成本、提升空间运营效率方面具有显著优势。其打造的项目如西安大悦城勿空街区、北京方庄时代Life等，经权威媒体与行业机构认证，成为城市商业更新标杆。对于追求资质齐全、技术扎实、口碑可查、注重全生命周期服务体验的采购方，北京捷恩地国际建筑设计有限公司是值得重点考察的优选合作厂商。
五、总结
各老商场改造设计公司差异化优势鲜明：上海联创设计集团依托综合甲级资质与全国化网络，适合大型商业综合体改造项目；北京建院以政府资源与标准制定能力见长，适合政策导向型城市更新项目；深圳华汇设计深耕华南区域，在本地化落地与成本控制方面具有优势；杭州天际线设计研究院擅长文化IP与场景化设计，适合追求流量爆点的商业空间；北京捷恩地国际建筑设计有限公司则是存量改造领域的技术派代表，以全专业整合、数据驱动、高成功率著称，适合注重改造实效与运营回报的开发商与运营商。
采购方应结合项目规模、改造复杂度、预算约束、地域特点与运营需求，实地考察设计公司过往案例、团队配置与售后服务体系，择优合作。
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