案情简介

　　徐乙欠胡甲借款本金360万元、利息约446000元无力偿还。同时，A房地产开发有限公司(以下简称“A房开公司”)和B房地产开发有限公司(以下简称“B房开公司”)各自所负徐乙债务也无力偿还。经协商，A、B房开公司用各自开发建设的商品房替代徐乙抵偿给胡甲，从而抵消徐相互间相应的债权债务关系。胡甲经与徐乙协商后，徐乙于2015年7月2日出具关于用B房开公司6套商品房折价替代徐乙抵偿债务的《授权委托书》，B房开公司负责人员在《授权委托书》上签字。胡甲、徐乙陈述，该6套房屋当时已网签到其他案外人名下，尚未解除网签，暂不能办理到胡甲方名下。2015年6月16日、7月16日，经胡甲、徐乙、A房开公司三方签字确认，A房开公司将其开发建设的7套商品房(前6套为2015年6月16日签订，第7套为2015年7月16日签订)折价2268679元替代徐乙抵偿债务给胡甲。2015年6月22日，胡甲方与A房开公司签订了前6套的《商品房买卖合同》，该6套商品房总价为2009129元;2015年7月17日，胡甲方与A房开公司签订了第7套的《商品房买卖合同》，合同价款为259550元。前述7套商品房有2套登记在胡甲、蒋丙名下。A房开公司至今未取得竣工验收合格证明文件，胡甲、蒋丙以A房开公司存在逾期交房、逾期办证为由诉至法院。

　　裁判结果

　　贵州省兴义市人民法院(2018)黔2301民初2160号民事判决：驳回胡甲、蒋丙的诉讼请求。宣判后，胡甲、蒋丙不服提出上诉，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院以胡甲、蒋丙与A房开公司达成的《房抵债合同》《商品房买卖合同》已履行完毕为由，于2018年11月30日作出(2018)黔23民终1841号民事判决：一、撤销贵州省兴义市人民法院(2018)黔2301民初2160号民事判决;二、A房开公司于兴义市X区XX1期竣工验收合格之日起30日内向胡甲、蒋丙交付合同编号为XXX、XXX的《商品房买卖合同》项下X、X号商品房;三、A房开公司于本判决生效之日起十日内向胡甲、蒋丙支付自2016年6月29日起至2018年3月20日止的逾期交房违约金人民币35228元、2017年12月31日起至2018年3月20日止的逾期办证违约金人民币4487元;四、驳回胡甲、蒋丙其余诉讼请求。

　　法律分析

　　法院生效裁判认为：本案主要争议焦点为，胡甲、蒋丙是否付清A房开公司的购房款;A房开公司是否应向胡甲、蒋丙支付逾期交房、逾期办证违约金。

　　一、胡甲方已付清A房开公司购房款。

　　首先，胡甲、徐乙、A房开公司口头协商达成以房抵债合同后，胡甲方就前6套房屋于2015年6月16日到A房开公司办理以房抵债事宜，6套房屋总价为2009129元，三方签字同意抵扣，即胡甲以其对徐乙享有的债权替代金钱给付商品房价款。2015年6月22日胡甲方与A房开公司签订前6套的《商品房买卖合同》，即胡甲、A房开公司、徐乙之间的债权债务消灭2009129元，徐乙尚欠胡甲借款本金为1590871元及利息;同时2015年6月22日徐乙对A房开公司享有债权11887014元，亦足以实现冲抵。2015年7月2日，徐乙出具《授权委托书》，将B房开公司6套房屋出售给胡甲，以抵偿徐乙欠胡甲2442132元债务，B房开公司负责人员在《授权委托书》上签字。此时，胡甲持有的债权凭证已不足以抵扣该6套房屋总价，但徐乙出具《授权委托书》时，胡甲方与B房开公司并未签订《商品房买卖合同》;徐乙、胡甲方陈述，该6套房屋当时已网签在其他案外人名下，尚未解除网签，暂不能办理到胡甲方名下，即三方之间能否实现以房抵债的约定尚不确定，2015年7月2日，徐乙、胡甲、B房开公司之间关于以房抵债的2442132元的债务并未消灭。2015年7月15日，徐乙向胡甲出具了446000元的债权凭证，胡甲持该凭证于2015年7月16日到A房开公司办理第七套商品房以房抵债事宜，第7套房屋价格为259550元，三方签字同意抵扣。2015年7月17日，胡甲与A房开公司签订了第7套的《商品房买卖合同》。同理，徐乙与胡甲之间的债权债务消灭259550元。虽然A房开公司与徐乙于2018年6月13日出具的对账单中注明，2015年7月17日徐乙反欠A房开公司3236556元，但A房开公司仍自愿提供商品房给胡甲方替徐乙抵偿债务，亦说明A房开公司针对第七套房屋以房抵债事宜的认可;至于徐乙与A房开公司具体的债权债务问题，应由其双方另行内部结算。胡甲方在A房开公司以房抵债的7套商品房总价为2268679元，胡甲方向A房开公司交付的债权凭证为2446000元，应认定胡甲、蒋丙已向A房开公司付清案涉2套《商品房买卖合同》的价款。一审法院认定，“A房开公司未经徐乙事先确认，以其开发建设的7套商品房作价2268679元替代徐乙抵偿给胡甲……胡甲应向A房开公司补足购房款664811元”，但从本案事实及常理上分析，胡甲方若不是依据三方以房抵债合同及徐乙与A房开公司作出，徐乙的债权人可持徐乙的债权凭证到A房开公司办理购房的意思表示在先，胡甲方不可能到A房开公司以债权凭证的形式购买到案涉7套商品房，且从本院调取的《客户特殊优惠申请单》中，亦体现出早在2015年6月16日、7月16日，胡甲方、A房开公司、徐乙均签字同意以房抵债，并明确具体的抵债数额，故一审法院作出的前述认定存在瑕疵。

　　其次，经本院向兴义市国土部门查询，B房开公司将6套商品房网签在胡甲方名下的时间为2015年9月。根据前述内容可知，B房开公司、胡甲、徐乙以房抵债合同于2015年9月才实际发生冲抵;徐乙出具的《授权委托书》中注明以房抵债价款为2442132元，但胡甲方对徐乙享有的债权已不足以支付该6套商品房总价款。2015年9月B房开公司将该6套房屋网签给胡甲方后，胡甲又授权B房开公司将该6套房屋陆续流转给案外人。2016年11月至2017年3月，B房开公司与案外人分别签订了《商品房买卖合同》，6套房屋出售总价约2213632元，与前述2442132元存在差异。故胡甲方尚未交付剩余债权凭证以及补交商品房价款义务的行为，应在B房开公司、胡甲、徐乙三方中解决;而本案胡甲在A房开公司和B房开公司各自以房抵债的行为相互独立，胡甲、徐乙、A房开公司以房抵债事宜早于2015年6至7月协商一致，致签订《商品房买卖合同》，并以债权凭证的形式交付房款，整个流程于2015年9月前早已完结。一审法院并未注重考虑案件的时间顺序以及内在法律关系，单凭徐乙于2015年7月2日出具的《授权委托书》，便作出徐乙、胡甲、B房开公司之间2442132元债权债务已消灭的认定存在瑕疵，予以纠正。

　　二、A房开公司已构成逾期交房和逾期办证的违约情形。

　　胡甲方向A房开公司完成付款义务的情况下，A房开公司应当按照合同约定，如期办理交房和商品房产权证事宜。双方在《商品房买卖合同》中约定，交房时间为2016年6月28日前，办理商品房初始登记的时间为2017年12月30日前。但在双方约定的前述期限届满后，A房开公司尚未履行前述义务，已是违约，应当按照合同约定，承担逾期交房和逾期办证的违约责任。对于双方约定的逾期交房和逾期办证违约金按照日利率万分之一的计算标准，各方当事人均不持异议，予以确认;胡甲一方主张从逾期之日起至起诉之日(2018年3月20日)止期间段的逾期交房、逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持，即A房开公司应按照日利率万分之一支付胡甲、蒋丙自2016年6月29日起至2018年3月20日止的逾期交房违约金35340.35元[(301408元+259550元)×0.0001×630天]、2017年12月31日起至2018年3月20日止逾期办证违约金4487.66元[(301408元+259550元)×0.0001×80天]。由于胡甲、蒋丙仅主张该期间内的逾期交房违约金为35228元、逾期办证违约金为4487元，予以支持。由于A房开公司至今尚未取得建筑工程竣工合格证明文件，尚不具备交房和办理产权证的条件，应待竣工验收合格时，及时向胡甲、蒋丙交付房屋和办理产权证。

　　典型意义

　　本案的关键，在于厘清其存在的法律关系。胡甲对徐乙享有债权，徐乙分别对A房开公司、B房开公司享有债权。经协商，A房开公司、B房开公司各自用其开发建设的商品房折价替徐乙清偿相应债务，以消灭各方之间互负的债权债务。从上述法律事实中可以分析出：1、胡甲、徐乙分别与A房开公司、B房开公司之间存在以房抵债合同法律关系，胡甲方分别与A房开公司、B房开公司之间存在商品房买卖合同法律关系;2、前者以房抵债合同存在附条件的情形，A房开公司或B房开公司需与胡甲签订合法有效的商品房买卖合同时，附条件的情形才成就，即才发生债务冲抵，A房开公司或B房开公司替徐乙清偿相应的债务;3、若后者商品房买卖合同未成立生效时，即回到初始状态，债务自然不发生转移。因此，只有理顺本案法律关系后，才能判定以房抵债合同的生效及债权债务消灭问题。