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“商“与”住“分离 理性看待商业地产

 “商“与”住“分离,理性看待商业地产

地产集消费和投资双重属性于一身已经很多年了。“房子是用来住的,不是用来炒的!”这句话的兴起,代表着地产的这两个属性将会剥离,而剥离的具体形式,则是让住宅回归消费居住,让商业地产的投资属性更纯粹。作为中国主要资产配置渠道之一,商业地产具有非常巨大的作用和潜能,当商与住的逻辑和关系分得更清楚之后,其本身的产品投资潜力也会逐渐凸显出来。
首先我们必须清楚的认知,客户购买商业地产的本质基本属于投资行为。地产和股票、汇率的关系息息相关,可谓牵一发而动全身。随着银行利率和汇率的持续低迷,国人投资理财的概念逐步增强,前几年P2P互联网金融如雨后春笋般崛起,疯狂一时,可是其结果,却和骗钱、诈骗等诸多行径绑在了一起,许多P2P机构号称是以国资为背景,有银行为其做举荐,有的年利率甚至达到了12%以上,可结果却往往是人走钱空。
与P2P金融模式相比,商业地产金融则要安全得多,至少是有实实在在的产权证在手里的,地价也是连年上涨,风险系数无疑要小一些。不过风险小,不代表没有,想要最大限度地降低风险,确保收益,投资商业地产必须从以下几个因素来看:
1,商业体的地段。对于线下实体来说,地段是永恒不变的第一法则,再好的业态,再漂亮的建筑,如果地段不匹配,都是没有价值潜力的。因此,商业地产的投资抉择,首先要看地段,包括:该区域的板块位置、交通配套、常住人口、流动人口、商业配套等等。目前北京市场上比较受认可的商业体,诸如西南三环沿线的龙湖·西宸广场(楼盘资料)项目,因其处于丰台三环沿线,且具备两条地铁线交汇站的交通优势,而被众多购房客所看好。
2,同质化竞品的情况。再好的地段,若是同类型的竞品太多,一定会影响项目的客流。一般来说,商业体的最佳辐射直径在方圆三公里范围内,该范围内的竞品越少,项目的影响力和客群就越稳定。在此仍然以龙湖·西宸广场项目为例,据编者了解,龙湖·西宸广场项目周边三公里内同类型5万方以上商业体数量趋近于零,极大提高了该项目在板块内的竞争优势。
3,品牌业态是否与周边消费需求相吻合。品牌业态的定位,决定着商业体运营的发展,业态不是以一味超前新颖为基准的,而是必须符合周边消费者的实际需求,最大程度化的满足其消费和生活所需。
4,开发商的信誉。开发商的信誉度十分关键,从开发商以往其他项目经营的状况,可以预估到项目实际运营的状况。一般来说,有大品牌背景的开发商,其运营基本比较规范,信誉也可以得到保障。
就目前的市场供应量来看,商业地产供应量仍然居高,然而只有在众多产品中选择符合以上条件的产品作为资产配置品才不失为正确的投资理财方式。
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