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去库存时代 市场短缺的是好房子

 从3·17以来一个多月时间,北京各种房地产政策已经发布了17次,楼市调控的力度可以说刷新了全国的历史纪录。频繁调控之下,对于北京豪宅市场供给端的限制,今年以来尤为明显,目前均价8万元成为拿证红线,分析人士表示:这是一个“产品为王”的最好时代,也可能是最末时代。去库存时代,房地产市场最后拼的其实就是房子的品质,也许再过几年,全国都不缺房子了,但可能会缺好房子。

城市公寓成交坚挺
根据亚豪君岳会数据统计显示,2017年,北京公寓豪宅市场(成交价8万元/平方米以上,不含商办)共实现成交166套,成交面积3.2万平方米,环比小幅增加。与此同时,4月北京公寓豪宅市场成交均价为111847元/平方米,环比上涨18%。
在剔除商办类产品的影响之后,4月公寓豪宅成交不仅未出现下滑,反而小幅回升。尤其是10万+顶级公寓产品,4月共实现成交69套,环比甚至出现翻倍增长。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,这是一个“产品为王”的最好时代,也可能是最末时代。近两年不管是领军豪宅市场的万柳书院(楼盘资料)、北京壹号院(楼盘资料),还是单价刚刚迈入豪宅基准线的首开华润城(楼盘资料) 、五矿万科如园(楼盘资料),在产品打造上均有属于自己的独有符号。而受到未来土地供应外延、“90/70”政策,以及限定销售价格的全面制约,目前的豪宅项目不管从地理位置还是产品品质来看都将成为绝版,这一预期也使得公寓豪宅市场成交依然保持坚挺。
成交将进入低速周期
值得关注的是,对于北京豪宅市场供给端的限制,今年以来尤为明显,限价是重要手段。据机构观察,在今年2月份入市项目当中,仅有绿地·海珀云翡(楼盘资料)一个项目的部分房源,成交价有望冲击8万元/平方米。
更重要的是,进入2017新入市项目当中,商品住宅项目没有一个单价超过8万元/平方米,由此可以看出,监管层对于预售价格的监管极为严格,而8万元/平方米也成为明显的价格界限。
亚豪机构副总经理任启鑫认为,自去年开始施行的预售价格监管极大地限制了公寓豪宅市场的供应。从2017年北京楼市调控趋势来看,收紧仍然是长期预期,因此对于预售许可证的监管也将是长期性的,“8万元”也成为一道不可逾越的“鸿沟”,因此未来一段时间内,北京8万+公寓豪宅供应仍将会“凤毛麟角”,而受到供应低迷的制约,公寓豪宅市场成交也将进入低速运行周期。
市场短缺的是好房子
“去库存时代,房地产市场最后拼的其实就是房子的品质,也许再过几年,全国都不缺房子了,但可能会缺好房子。同时,在买房时机上,固然会受很多因素的影响,但好房子、真正让人喜欢上的房子,无论何时永远值得下手买。但现实问题是,好房子太少。说实话,不少开发商很对不起北京这座城市。”日前,在凯德·麓语“业界领袖学者时局解析巅峰论坛”上,独立经济学家马光远颇为犀利的演讲吸引了在场的很多人。
在挑选好房的问题上,清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波、链家研究院市场研究中心经理许小乐、亚豪机构市场总监郭毅等专家的意见几乎一致——无论市场走势如何,遇到真正的好房子,在任何时候都是值得买的。
然而,在实际操盘过程中,由于受限价令等一些迫不得已的调控因素影响,出于成本控制、利润考核等综合因素考虑,一些开发企业在产品品质打造上很容易“打折扣”, 结果带给市场的产品与项目所在地块、人们的预期目标多有 “偏差”,导致很多诸如上述专家、业内人士及购房者时常感叹“市场上真正的好房子还是太少。”
郭毅表示,在北京豪宅置业有两个原则:“城市住宅项目要买新的,别墅项目要买旧的。首先在城市里拿地地价高企,开发商为了匹配拿地价格,一定会在产品上不断做迭代升级,因此产品品质将越来越好,这是新房子的优势;而别墅项目则恰恰相反,相较于市场上越做越小的别墅产品,回归纯粹的别墅理念,独栋产品才能体验到的。对于未来的别墅市场来看,供需比越低的,去化周期越短的,越稀缺,越应该加倍看好。”
马光远再三表示:“尽管像北京这样的一线城市市场购买力强劲,但在产品为王的时代,老百姓最终需要的还是货真价实的好房子。”
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